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Doce estados sin recurso le permiten alejarse de una hipoteca

Doce estados sin recurso le permiten alejarse de una hipoteca
13 enero, 2021
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Refinanciar ahora es una idea maravillosa, ya que las tasas hipotecarias han vuelto a mínimos históricos. Sin embargo, si tiene dificultades para pagar su hipoteca, es posible que esté considerando retirarse. Si lo hace, hay estados sin recurso en los que puede abandonar su hipoteca sin que el banco vaya detrás de sus otros activos.

Digamos que está tan sumergido en su hipoteca que siente que no tiene sentido seguir pagando más porque no cree que el valor se recupere nunca.

Esto sucedió mucho durante la crisis financiera de 2008-2009. Los propietarios de viviendas simplemente se dieron por vencidos porque los bancos fueron muy tercos al permitir que los propietarios de viviendas submarinas refinanciaran. Como resultado, muchos propietarios dejaron de pagar por completo.

¿Alguna vez se ha preguntado por qué ha habido tantas ejecuciones hipotecarias en estados como California, Arizona y Nevada? Te diré.

Los 12 estados sin recurso:

  • Alaska
  • Arizona
  • California
  • Connecticut
  • Idaho
  • Minnesota
  • Carolina del Norte
  • Dakota del Norte
  • Oregón
  • Texas
  • Utah
  • Washington

Si es dueño de una propiedad en uno de estos estados y tiene activos sustanciales en otro lugar, puede entregar legalmente las llaves al banco y exonerarse de la hipoteca sin penalización por sus otros activos.

El beneficio de los Estados sin recurso

A continuación, se muestra un ejemplo de cómo abandonar una hipoteca si vive en uno de los estados sin recurso.

Tiene un millón de dólares en el banco y compró una casa por $ 800,000 hace varios años con una hipoteca de $ 750,000. El mercado de bienes raíces colapsa y el valor de la casa ahora es de $ 400,000. Ya pagó $ 50,000 del capital de la hipoteca a lo largo de los años.

$ 300,000 de su hipoteca ahora no están garantizados (saldo de la hipoteca de $ 700K – valor de propiedad de $ 400K), lo que significa que su casa ahora es una deuda con garantía insuficiente.

Debido a que vive en un estado sin recurso, si entrega la garantía (su casa), su prestamista no puede cobrar la deuda no garantizada de $ 500,000. El prestamista asumió este riesgo cuando aprobó su solicitud de hipoteca, y usted puede marcharse con su $ 1 millón en efectivo y vivir feliz para siempre.

Sin embargo, supongamos que compró la casa por $ 800 000 con una hipoteca de $ 300 000 y, unos años después, obtuvo una segunda hipoteca por valor de $ 500 000. El mercado de bienes raíces colapsa y la casa ahora vale $ 100,000, dejándolo al revés en la casa por $ 300,000.

Si entrega la casa, puede alejarse de la primera hipoteca de $ 300,000, pero aún es responsable de la segunda hipoteca de $ 300,000. Dado que ya no tiene la garantía, la segunda hipoteca es ahora una deuda no garantizada. Las deudas no garantizadas se pueden liquidar en caso de quiebra.

Opción de quiebra para bienes raíces

Si desea declararse en quiebra, el dinero en efectivo de $ 1 millón es un problema. Como tiene el dinero en efectivo a mano, el tribunal dirá que tiene que devolver su segunda hipoteca. Pero, ¿quién tiene $ 1 millón en efectivo en esta economía? De manera más realista, tiene $ 1,000 en efectivo.

Capítulo 13 de bancarrota

Si sus ingresos están por encima de la mediana, es elegible para una bancarrota del Capítulo 13. En una bancarrota del Capítulo 13, la deuda no se borra por completo, sino que se consolida y reestructura en un pago mensual asequible. El deudor crea un plan de pago asequible de tres a cinco años para pagar una parte de la deuda total.

Capítulo 7 de bancarrota

Si su ingreso mensual está por debajo de la media del estado en el que vive, es elegible para una bancarrota del Capítulo 7 , que es una liquidación total y descarga de todas sus deudas, incluida la segunda hipoteca de $ 300,000. La pizarra se borra y usted obtiene un “nuevo comienzo” para comenzar a reconstruir su crédito. Usted es elegible para un nuevo préstamo hipotecario de la FHA 2 años después de que se cancele su quiebra.

Si sus acreedores lo están acosando o si un acreedor le ha entregado una citación judicial, si se enfrenta a una recuperación o ejecución hipotecaria, o si solo está haciendo el saldo mínimo en sus tarjetas de crédito, debe considerar seriamente declararse en quiebra.

Si siente que sus finanzas están fuera de su control, la bancarrota es el “nuevo comienzo” que necesita para recuperar su salud financiera en sus propias manos.

La mayoría de las quiebras son causadas por uno de tres eventos: pérdida del trabajo / negocio fallido, emergencia médica o emergencia familiar. Es posible que haya vivido bien dentro de sus posibilidades, pero luego perdió su trabajo e incumplió con un pago.

Un pago atrasado puede cambiar su tasa de interés del 8% al 39%, haciendo que su deuda se salga rápidamente de control. Quizás usted o un ser querido sufrió un ataque cardíaco, lo que resultó en miles y miles de dólares en facturas médicas que simplemente no puede manejar.

¿Es correcto o incorrecto alejarse de una hipoteca si puede pagarla?

En realidad, hay muchas personas en California que tienen activos sustanciales que simplemente abandonaron sus hipotecas durante la crisis financiera anterior. Después de todo, California es uno de los estados sin recurso.

Financieramente, tiene sentido, especialmente si ha invertido muy poco. Legalmente, usted también tiene todo el derecho a retirarse . Después de todo, los bancos realizaron la debida diligencia y tomaron la decisión de prestarle dinero. Nadie obligó a los bancos a hacer nada, ya que las ganancias percibidas son lo que los impulsó a prestar.

Claro, durante los primeros 7 años, su crédito estelar de 780+ puede ser derrotado a 570. Pero, si tiene otra propiedad excelente en la que vive y otra casa de vacaciones en Malibú, ¿qué le importa si no puede obtener más crédito o no? Ya está viviendo el sueño y tomando un descanso de una propiedad de inversión que se echó a perder.

Yo, personalmente, nunca me alejaría de mis obligaciones de deuda porque se siente extremadamente deshonroso. Aunque compré una propiedad de vacaciones que se derrumbó durante la crisis, seguí pagando la hipoteca todos los meses según lo acordado hasta el día de hoy.

Aquellos que abandonaron sus propiedades en 2008-2010 no han visto un repunte en el patrimonio neto. En cambio, se han quedado muy atrás porque el mercado de valores y el mercado inmobiliario tuvieron una gran recuperación desde 2009-2010.

Si va a comprar una propiedad, compre una propiedad y manténgala a largo plazo. Los costos de transacción son devastadores, y vender durante las recesiones no solo borra su capital, sino que puede dejarlo permanentemente atrás por el resto de su vida.

Sea disciplinado sobre la compra de una propiedad durante una pandemia

La demanda de propiedades se está disparando en la nueva década porque las tasas hipotecarias están en mínimos históricos. La gente también quiere tener casas más bonitas y activos reales. La demanda de bienes raíces en estados sin recursos como Texas y Washington continúa siendo muy alta. Ambos estados tampoco tienen impuestos estatales sobre la renta.

2020-2021 no es como 2008-2009, donde los compradores de vivienda estaban sobrecargados. Los bancos han sido mucho más estrictos desde la anterior crisis financiera. Hoy en día, el puntaje crediticio promedio para un prestatario hipotecario aprobado es de 770. Los compradores de vivienda también están siguiendo buenas reglas de compra de vivienda como mi regla 30/30/3. Además, se ha acumulado mucho capital en el mercado de la vivienda.

Asegurémonos de que nuestra economía no vuelva a experimentar una recaída en la implosión de la vivienda. ¡Tenemos suficientes problemas económicos y de salud con los que lidiar!

Si vive en uno de los estados sin recurso, aún debe ejecutar los números y asegurarse de que pueda pagar una casa cómodamente. El hecho de que pueda alejarse de una propiedad sin tantas consecuencias en un estado sin recurso no significa que deba hacerlo.

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