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Mortgage Math 101 – Keep Thrifty

Mortgage Math 101 – Keep Thrifty
13 enero, 2021
Author:
Category: Tasas De Interés

Si se va a comprometer a pagar cientos de miles de dólares en algo, ¿no debería comprender las matemáticas involucradas?

Quería escribir una publicación sobre nuestro “viaje hipotecario” y cómo estamos en camino de ahorrar $ 160,000 en nuestra hipoteca a través de algunas tácticas poderosas.

Cuando comencé con eso, me di cuenta de que no tenía un recurso para señalar a los lectores en caso de que no se sintieran cómodos con las matemáticas detrás del capital y los intereses de la hipoteca.

Entonces, esta publicación es la solución a eso: esto debería ayudarlo a comprender las matemáticas detrás de las hipotecas para que pueda ser un consumidor inteligente 🙂

Como ejemplo de caso, usaremos la primera hipoteca que obtuvimos sobre nuestra casa para que pueda ver los números en acción.

Descargo de responsabilidad: si se siente muy cómodo con las matemáticas detrás de las hipotecas o no tiene ningún interés en comprender cómo se calculan el capital y los intereses, no dude en omitir esta publicación y estar atento a la siguiente 🙂

¿Qué es una hipoteca?

En las palabras más simples, una hipoteca es un préstamo que usted obtiene para ayudarlo a pagar una casa.

A cambio de la gran cantidad de dinero que puede invertir en la compra de su casa, se compromete a realizar pagos mensuales a su prestamista hasta que el préstamo se pague en su totalidad.

Cada pago normal incluye un pago de intereses (el dinero que le da al banco que hace que el préstamo valga la pena) y un pago de principal (dinero que en realidad disminuye la cantidad que le debe al banco).

Durante la vigencia de su préstamo, sigue haciendo pagos para disminuir la cantidad que le debe al banco y, una vez que haya pagado al banco, ya está.

Nota importante sobre hipotecas

Si bien tiene una hipoteca, es importante recordar que no es propietario total de su casa.

Cuando compra con una hipoteca, el prestamista obtiene un “gravamen” sobre su casa, que es una forma elegante de decir que puede tomar posesión de su casa si no realiza sus pagos.

Si bien solo 1/3 de todas las personas que “poseen” casas en realidad no tienen hipotecas, no dirijo mi vida con el objetivo de ser como la mayoría; soy un gran admirador de estar 100% libre de deudas.

“Deuda” es sinónimo de “obligación” y no quiero tener que estar obligado financieramente a nadie si puedo evitarlo 🙂

Con eso en mente, echemos un vistazo a los componentes de una hipoteca y cómo funcionan todos juntos para definir su obligación con el prestamista.

Componentes fundamentales

Precio de compra

Esta es la cantidad total que le da al vendedor o al constructor para comprar la casa.

Nuestro precio de compra fue de $ 219,900

Pago inicial

Cuando compra una casa, es muy poco probable que tome prestada la cantidad total para cubrir el precio de compra.

Para asegurarse de tener algo de piel en el juego, los bancos generalmente requieren una cierta cantidad de dinero por adelantado de su parte.

Este dinero por adelantado se denomina pago inicial, que generalmente se representa como un porcentaje del precio de compra real.

Los montos de pago inicial comunes son 3%, 10% y 20% del precio de compra.

Algunas notas importantes aquí:

  • Un pago inicial mayor reduce el monto de su préstamo; esto disminuirá la cantidad total que paga de su bolsillo después de tener en cuenta los intereses
  • Un pago inicial mayor a menudo obtiene una tasa de interés más baja; esto también disminuye la cantidad total que paga de su bolsillo
  • Si pone menos del 20% del precio de compra para el pago inicial, generalmente se le exige que pague un seguro hipotecario privado (PMI). PMI es un seguro para el prestamista en caso de que no realice sus pagos.

No sé ustedes, pero no me gusta especialmente la idea de pagar para que alguien más esté asegurado contra mi comportamiento.

Con eso en mente, recomiendo ahorrar hasta que tenga un pago inicial del 20% 🙂

Nuestro pago inicial fue un poco más del 20% del precio de compra: $ 44,000

Monto del préstamo

El monto del préstamo es la cantidad real de dinero que pide prestado al banco, que se puede calcular como:

Monto del préstamo = Precio de compra – Pago inicial

El monto de nuestro préstamo fue de $ 175,900 ($ 219,900 – $ 44,000)

Tasa de interés

El interés es el dinero que le cobra el banco por el derecho a obtener el préstamo.

El interés se expresa comúnmente como una tasa de interés anual generalmente en incrementos del 0,125% (un octavo de un porcentaje).

La tasa establecida en las hipotecas suele ser una tasa anual “no compuesta”.

Dicho esto, la mayoría de los cálculos hipotecarios se realizan mensualmente (es decir, para un pago mensual), por lo que a veces verá que esto se divide por 12 para obtener una tasa mensual.

Nota: si su hipoteca se cotiza con una “APR”, esta NO es la tasa anual no compuesta; vea si puede encontrar la tasa no compuesta en la documentación (generalmente algo un poco más bajo que el APR indicado).

Nuestra tasa de interés fue 6.625%

Las hipotecas vienen en muchos sabores, pero los tres tipos principales son:

  • Fijo : la tasa de interés al inicio de su préstamo permanece igual durante toda la duración del préstamo
  • ARM (hipoteca de tasa ajustable) : generalmente expresada en términos como “5/1” o “10/1”, la tasa de interés se fija durante los primeros 5 o 10 años (respectivamente) y luego se actualiza cada 1 año después de eso
  • Solo interés : usted paga solo los intereses de sus pagos normales; no paga la cantidad que adeuda. Atención al comprador: ¡eso significa que, después de un año de pagos, no es dueño de su casa más de lo que tenía al principio!

Las hipotecas ARM y las hipotecas solo con intereses van mucho más allá de la “matemática hipotecaria 101” y conllevan riesgos diferentes, así que dejémoslas para otro día.

Afortunadamente, nuestra hipoteca era una hipoteca fija.

El plazo es la cantidad de tiempo durante el cual pagará la hipoteca si realiza pagos hipotecarios normales. Los términos típicos para las hipotecas fijas son 10 años, 15 años, 20 años o 30 años.

Debido a que los pagos de la hipoteca generalmente se pagan mensualmente, a veces escuchará términos expresados ​​en meses.

Nuestro plazo fue de 30 años (360 meses)

Nuestra estructura hipotecaria

En resumen, nuestra hipoteca tenía los siguientes componentes:

  • Precio de compra : $ 219,900
  • Pago inicial : $ 44,000 (20%)
  • Monto del préstamo : $ 175,900
  • Tasa de interés : 6.625%
  • Tipo : fijo
  • Plazo : 30 años

Cálculos hipotecarios básicos

Ahora que tenemos la terminología básica resuelta, veamos cómo funciona todo en conjunto.

Qué sucede con cada pago de hipoteca

Cada mes, realiza un pago de hipoteca que el banco divide en dos categorías:

  • Pago de intereses (el costo de tener el préstamo)
  • Pago del principal (reduciendo la cantidad de dinero que aún le debe al banco)

El dinero se divide en base a estas fórmulas:

Porción de interés = principal pendiente x tasa hipotecaria / 12

Hacia el principal = Pago total – Porción de interés

Esta porción de interés es donde ve que la tasa anual se convierte en una tasa mensual al dividir por 12, como mencionamos en la sección de intereses anterior.

Ejemplo: nuestro primer pago

Para nuestra hipoteca original, teníamos un pago de $ 1126,31 por mes. En el primer mes, eso funciona para:

Porción de interés = $ 175,900 x 6.625% / 12 = $ 971.11

Hacia el principal = $ 1126.31 – $ 971.11 = $ 155.20

Eche un segundo vistazo a esos números. No, en serio, lo digo en serio, míralos de nuevo.

En el primer mes, menos del 14% de lo que pagamos se destinó al pago de la cantidad que le debíamos al banco. Picaduras, ¿no?

Ejemplo: nuestro segundo pago

Con nuestro primer pago, redujimos nuestra hipoteca pendiente en $ 155.20 a $ 175,744.80; entonces el próximo mes se ve así:

Porción de interés = $ 175,744.80 x 6.625% / 12 = $ 970.26

Hacia el principal = $ 1126.31 – $ 970.26 = $ 156.05

Tenga en cuenta que la cantidad que se destina al capital es un poco más alta en el segundo mes, de $ 155.20 a $ 156.05.

Durante la vigencia de su préstamo, la proporción de cada pago que se aplica al capital (las cosas buenas) aumenta cada mes.

Tablas de amortización

Le he mostrado los meses uno y dos, pero con una hipoteca de 30 años hay 360 meses de pagos. Estoy bastante seguro de que no quiere que todos se enumeren aquí en la publicación, por lo que necesitamos otra opción.

Una forma en la que comúnmente verá la información sobre hipotecas organizada es en algo llamado “Tabla de amortización”, que muestra las matemáticas anteriores para los 360 meses en una pequeña tabla ordenada:

Para echar un vistazo, aquí hay una hoja de cálculo de Google Drive con la tabla de amortización de la hipoteca que hemos estado viendo: Calculadora de amortización

Configuré la hoja para que pueda copiarla o descargarla e ingresar sus propios términos de hipoteca. ¡Feliz crujido de números!

Toma nota del pago total

Si ingresa a la calculadora, notará un número importante resumido cerca de la parte superior: “Interés total + Principal”.

Este número muestra la cantidad total de dinero que pagará durante la vigencia del préstamo cuando incluye todos los pagos de capital e intereses.

Como puede ver, por un préstamo de aproximadamente $ 176,000, está pagando $ 405,000. Claro, se extiende a lo largo de 30 años, ¡pero eso es un gran margen!

Esta es la razón por la que me apasiona tanto pagar deudas: son $ 229,000 en intereses con los que podría estar haciendo otra cosa si encuentro una manera de recuperar parte de ellos.

¿Cómo calculamos el pago mensual?

Una cosa que pasé por alto fue cómo calcular el pago mensual.

Es cierto que eso fue a propósito; la fórmula matemática real es un poco retorcida y no quería asustar a nadie.

Aquí hay tres formas en las que puede determinar cuál es el pago de su hipoteca (en orden de la más fácil a la más compleja):

buscalo en Google

Afortunadamente, hay muchas calculadoras gratuitas de pago de hipotecas en línea. Google tiene uno muy fácil aquí

Fórmula de hoja de cálculo

Microsoft Excel, Google Drive y otros programas de hojas de cálculo brindan una fórmula fácil de usar para calcular el pago mensual de una hipoteca:

= PAGO (r / 12, N * 12, -P)

Donde reemplaza cada uno de los siguientes con su número real:

  • r = la tasa de interés anual (en nuestro caso 6,625%)
  • N = la duración del préstamo en años (en nuestro caso 30)
  • P = el monto del préstamo (en nuestro caso $ 175,900)

Entonces, en nuestro caso, eso es:

= PAGO (6.625% / 12, 30 * 12, -175900)

Cálculo manual

Si eres un glotón con el castigo, puedes sacar una calculadora y hacer los cálculos manualmente con esta fórmula (sustituye la misma que la anterior).

Utilice cualquiera de estos métodos y podrá calcular su pago mensual.

Su prestamista también debe proporcionarle esto cuando esté listo para sacar el préstamo, pero siempre es una buena idea verificar las matemáticas de forma independiente 🙂

¿Y ahora que?

En este punto, debe comprender bien de dónde provienen los números de su hipoteca.

Más específicamente, debe comprender cómo calcular su pago mensual y cómo ese pago se divide en capital e intereses.

Ahora que hemos sentado las bases, debería estar listo para mi próxima publicación, donde mostraré cómo estamos en camino de ahorrar $ 160,000 en nuestra hipoteca mediante la aplicación de algunas tácticas geniales.

Si tiene alguna pregunta, no dude en enviarme un tweet, comentar a continuación o enviarme un correo electrónico.

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No somos planificadores financieros certificados ni expertos financieros; este blog contiene información y entretenimiento (si se le puede llamar así). No podemos prometer que Chris no cometió un error tipográfico en sus matemáticas o que lo que se representa en estos artículos es apropiado para usted o para cualquier otra persona. Proceda con precaución y sentido del humor 🙂