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Pagar una hipoteca a 30 años más rápido vs.

Pagar una hipoteca a 30 años más rápido vs.
13 enero, 2021
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que diferencia hace un año. En agosto de 2011, hice una comparación de hipotecas de 15 años al 3,75% frente a 30 años al 4,75%. ¡Ahora estoy rehaciendo la misma comparación a las tasas de mercado actuales de 30 años @ 3.25% vs.15 años @ 2.625% ! Para ser justos, los números que utilicé en 2011 fueron algo altos.

En cualquier caso, el propósito de esta comparación es comparar los números si desea pagar una hipoteca a 30 años en un período de tiempo acelerado de 15 años, en lugar de simplemente optar por la tasa de interés más baja y el pago más alto obligatorio. Usaré las calculadoras de hipotecas de Dinkytown.

El de 30 años al 3,25% tendría un pago mensual de $ 1,305, mientras que el de 15 años tendría un pago mensual de $ 2,018. Ahora bien, ¿qué pasaría si simplemente pagáramos los $ 2,018 para la hipoteca a 30 años? Usando la calculadora, ingresaríamos un pago mensual adicional de $ 713. Eso nos dice que la hipoteca de 30 años o más se pagaría en 15 años y 11 meses, lo que requeriría 11 pagos adicionales de aproximadamente $ 2,000 y, por lo tanto, $ 22,000 adicionales de interés al final. Sin embargo, los 30 años me permiten la flexibilidad de reducir mi pago en aproximadamente $ 700 al mes si las cosas se ponen difíciles. ¿Vale la pena el costo más alto por la flexibilidad adicional?

Eso pensé cuando obtuve mi primera hipoteca, pero cambié de opinión una vez que pensé que si golpeaba tan fuerte que no podía hacer la hipoteca de 15 años, probablemente no querría seguir pagando la de 30 años. cualquiera y simplemente vendería la casa y se mudaría a un lugar más barato y más pequeño. Vi la recompensa potencial de optar por la hipoteca a 15 años como jubilarse un año antes.

Mucha gente ve la baja tasa de interés para la hipoteca a 30 años y quiere usar ese dinero para invertir en el mercado de valores. Eso puede funcionar bien si realmente invierte su dinero según lo planeado, no lo sé. Personalmente, ya he invertido lo suficiente en el mercado de valores, realmente no quiero el apalancamiento adicional de invertir esencialmente en el margen con dinero prestado. También existe la posibilidad de que la deducción de intereses hipotecarios se limite o elimine gradualmente en los próximos años. Eso es un montón de incógnitas. Sé que una tasa máxima para un certificado de depósito a largo plazo es el CD a 10 años de Discover Bank con un rendimiento de 1.90% APY. Mientras tanto, el rendimiento de un bono del Tesoro a 30 años es del 2,79%.

Al final, no creo que necesariamente haya una respuesta correcta o incorrecta. Hay incluso más pequeños matices que entraron en mi proceso de decisión, intentaré recopilar esos pensamientos para la próxima semana.

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Comentarios

Los tipos en negrita del primer párrafo se trasladaron a los demás plazos de las hipotecas. Dicho esto, ¿hay alguna razón por la que no desee una hipoteca a más largo plazo que tenga una tasa más baja?

Esto parece una compensación entre el flujo de caja requerido y la amortización rápida. Si las personas se sienten más cómodas pagando rápidamente, pero sabiendo que podrían bajar a $ 1300 / mes si algo sucediera, pueden optar por la ruta de los 30 años. Si la prioridad es pagarlo con la menor cantidad de intereses pagados, entonces es la ruta de 15 años.

Soy tu fiel seguidor, tu blog es mi pan de cada día.

Para obtener su tasa demostrada de 2.65% (15 años), ¿no tiene que pagar una cantidad significativa de costos de cierre? En Florida, eso acumularía GT $ 5,000. ¿Puede hacer una comparación de refi SIN COSTO al 3% frente a su 2,65%? También estoy pensando en una hipoteca a 10 años, ya que parece que la tasa no es diferente del préstamo a 15 años. También puede trazarlo para mostrar el pago de intereses total a 10 años frente a 15 años si no se agrega ningún pago adicional.

muchas gracias por tu consejo.

@ Aaron – Gracias, arreglado. Si pudiera obtener una hipoteca más larga con una tasa de interés más baja y sin penalización por pago anticipado (y los mismos costos de cierre), lo obtendría y simplemente lo pagaría más rápido.

@Jo: acabo de tomar las tarifas de PenFed (se requiere membresía, pero es gratis / barato para unirse) con su opción de cero puntos, pero con costos de cierre. La tasa de una refinanciación sin costo variará según el saldo de su préstamo.

Es bastante fácil usar la calculadora Dinkytown para encontrar el tiempo de liquidación de la hipoteca para su situación, pero no estoy seguro de qué combinación de duración del plazo, tasa de interés y aceleración de pago está tratando de comparar.

Considere un año 20 y ahora se está volviendo mucho más común en este entorno de tasas, las tasas están más cerca de los 15 años que de los 30 años, por lo que obtiene el beneficio de un interés general más bajo más un mejor flujo de caja y reduce años de su préstamo total.

Me renové a 20 años (bloqueado en 3.375% en agosto) por $ 417k, continué haciendo mi pago de hipoteca anterior y prepagué la ciudad por aproximadamente $ 13k para bajar mi CLTV al 80% con un HELOC de $ 200k Actualmente me quedan poco más de 18 años en la hipoteca, estoy considerando hacer un 15 años al 2.5% de mi saldo actual de $ 388k, mi pago aumentaría en aproximadamente $ 30 y me quitaría otros 3 años del préstamo.

Para aquellos de ustedes en hipotecas de 15 años, 10 años también se han vuelto bastante populares, por lo que pueden buscar más reducciones, las tasas son aproximadamente las mismas que las de 15 años, por lo que los pagos aumentan, pero tiene un 3% + tarifa en 20 o 15 años con más de 10 años restantes, esta podría ser otra oportunidad para ahorrar.

Excelente publicación, ya que esto es algo con lo que todos tienen que lidiar con una casa. Elegí la ruta de 30 años no solo por la opción de pagar una cantidad menor, sino porque es un acceso fenomenal a dinero barato para hacer otras cosas.

¡El efectivo es el rey! ¿Dónde puede obtener un préstamo para cualquier cosa al 3,25%, que es deducible de impuestos? Si quiero comenzar un negocio y salir del trabajo, tengo una emergencia a corto plazo o quiero invertir en el mercado de valores, puedo hacerlo.

Si pierde su trabajo, la capacidad de reducir sus pagos mensuales podría comprarle uno o dos meses más para buscar trabajo.

Además, uno podría implicar que no está siguiendo sus propios consejos. Como cualquier dinero que tenga en el mercado de valores (no en una IRA) es dinero que podría estar usando para pagar su hipoteca …

En otras palabras, CUALQUIER dinero que tenga en el mercado de valores está realmente ahí porque lo está invirtiendo con dinero prestado.

Simplemente está argumentando que cree que puede superar una tasa de 2,65% a largo plazo invirtiendo por su cuenta, pero no una tasa de 3,25%.

Como dices, no es una elección clara en blanco y negro, sino más bien elegir dónde quieres estar en un continuo de comodidad.

Considere una hipoteca de 20 años, las tasas tienden a estar más cerca de los 15 años que de los de 30 años y acortan el plazo del préstamo, usted obtiene lo mejor de ambos mundos. También hay préstamos a 10 años para aquellas personas que ya tienen un préstamo a 20 o 15 años y desean buscar una reducción adicional de tasa y plazo.

También elegí el de 30 años. Actualmente solo gano un poco más del 1% de mis ahorros y no estoy interesado en poner más dinero en el mercado de valores. Sin embargo, creo que en algún momento de los próximos 30 años esas tasas serán significativamente más altas de lo que son actualmente. Dada esa suposición, estoy ahorrando la diferencia en mi cuenta de ahorros. Si las tasas suben por encima de mi tasa hipotecaria, es posible que salga positivo. Se podrían elaborar diferentes escenarios sobre cuándo suben las tasas y cuánto para determinar un punto de equilibrio.

Sin embargo, incluso si eso no sucede, prefiero la flexibilidad y la seguridad adicionales que me proporciona el dinero extra en ahorros, especialmente en el entorno económico actual.

Los números no mienten – $ 22K + es MUCHO dinero para renunciar a los “y si”. La flexibilidad es buena, pero ¿vale $ 22K? No lo sé. Tal vez si la persona que toma la hipoteca tuviera un trabajo dudoso.

Creo que (si tuviera los requisitos de ingresos) haría los 15 años y simplemente crearía un fondo de emergencia para los casos oportunos.

Ciertamente, hay mucho que decir acerca de la flexibilidad adicional, especialmente en este clima económico. Buena suerte tratando de obtener un refinanciamiento si pierde su trabajo o tiene alguna otra emergencia inesperada. Es necesario considerar los costos financieros traducidos en estrés potencial de preocuparse por lo que se han convertido en problemas demasiado probables, incluso para las personas más responsables.

Tengo propiedades de alquiler e hipotecas a 15 años a lo largo del tiempo y muchas circunstancias fueron más difíciles de lo que pensaba. Los alquileres no aumentaron como se esperaba, los márgenes se mantuvieron bajos y con el aumento de los impuestos a la propiedad y los costos de seguro y mantenimiento, 30 años fue simplemente la mejor opción. El pago de 15 años permitió un LTV refi 80/20 cuando las tasaciones se hundieron, así que eso fue bueno. Debe tener en cuenta tener una equidad adecuada acumulada para poder renovar una vivienda o una propiedad de inversión.

El interés de los bancos por adelantado es simplemente terrible. A la mitad de una hipoteca a 30 años, le pagó al banco todo su dinero. Los otros años son simplemente principales. Si no tomaran las suyas primero, la equidad se acumularía más rápido y los propietarios estadounidenses no estarían en el lío en el que están hoy.

Jo, si está buscando un 2,65% a 15 años, es -0,25 puntos (por lo que el prestamista le paga un 0,25% para cubrir el costo de cierre). Si va con 3% a 15 años, son -1,5 puntos. Entonces, dependiendo del monto de su préstamo, puede elegir la tasa más baja que cubra el costo de cierre. Vaya a ProvidentFunding.com para ver los puntos.

Lo que mucha gente hace es tomar el más bajo sin costo de cierre (puntos negativos más altos), luego simplemente repetir cada 6 meses a medida que baja la tasa. Así que siguen bajando la tarifa sin costo alguno. Lo he hecho muchas veces y es totalmente legítimo.

Sin embargo, elijo la opción de 30 años porque las tarifas han sido las más bajas. La gente ha estado esperando 70 años por esta tasa. Incluso al 3,25%, apenas se encuentra en el nivel de inflación. Es casi como un préstamo gratuito. Luego, vuelco el dinero que ahorré en otro alquiler y sigo con el proceso.

Yo mismo me estoy inclinando hacia la opción de los 15 años. Si bien el pago mensual es mayor, ahorra dinero a largo plazo y logra la libertad financiera mucho antes. Sería genial tener la casa pagada.

Lo que no menciona, y Tushar no entiende, es que la diferencia de $ 22 mil es en 15 años.

No estás hablando de los dólares de hoy. Estos son dólares que tendrá que desembolsar en 15 años … Ahora, si considera la inflación, el costo de oportunidad y tal vez algún riesgo, entonces los $ 22 mil serán mucho menos. ¿Cuánto cuesta? Bueno, todo depende de cuál sea su costo de oportunidad, pero si el “banco” está dispuesto a hacer el intercambio, entonces probablemente me diga que es una especie de lavado.

Interesante análisis. ¿Cómo se comparará la elección de una hipoteca de 30 meses que pague el extra como un pago global de $ 9k – $ 10k al final del año?

Planteas muchos puntos válidos en este artículo, y tendré que estar de acuerdo con algunos de los carteles aquí. Con el mercado laboral inseguro de hoy, usted quiere poder pagar su hipoteca en el menor tiempo posible. La inversión puede realizarse en forma de bonos del gobierno o una cuenta de ahorros libre de impuestos que tiene una alta tasa de rendimiento. No me vería capaz de piratear una hipoteca a 30 años; demasiado doloroso, en mi opinión.