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Relación préstamo-valor (LTV) | La verdad sobre

Relación préstamo-valor (LTV) | La verdad sobre
13 enero, 2021
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Hablemos de los conceptos básicos de las hipotecas: “¿Cuál es la relación préstamo-valor?”

Si actualmente está comprando una casa o ya está pasando por el proceso de hipoteca, es probable que haya escuchado la frase relación préstamo-valor en más de una ocasión.

Es posible que también se haya encontrado con el acrónimo “LTV” al leer todas esas historias sobre el valor neto negativo y los propietarios de viviendas sumergidas que dominaron los titulares de los periódicos hace varios años.

Independientemente de lo que esté sucediendo en el mercado de la vivienda, debe conocer este término importante cuando solicite un préstamo hipotecario para asegurarse de obtener la mejor oferta, ya que puede afectar en gran medida el precio de la tasa hipotecaria, las opciones de refinanciamiento y la elegibilidad general del préstamo.

Cómo calcular la relación préstamo-valor (LTV)

  • En realidad, es uno de los cálculos más fáciles que puede hacer.
  • Simplemente divida el monto del préstamo por el valor de tasación
  • Y obtendrá un porcentaje conocido como su LTV
  • La parte complicada podría ser acordar el valor de la vivienda

En pocas palabras, la relación préstamo-valor, o “relación LTV”, como se la conoce más comúnmente en la industria, es el monto del préstamo hipotecario dividido por el menor entre el precio de compra o el valor de tasación de la propiedad.

Si hablamos de hipotecas existentes (en el caso de préstamos de refinanciamiento), es el saldo pendiente del préstamo dividido por el valor de tasación.

Al calcularlo, terminará con un porcentaje. Ese número es su LTV. Y cuanto más bajo, mejor.

En realidad, es muy fácil de calcular (no se requiere álgebra) y solo requiere un paso. Ni siquiera necesita una calculadora de hipotecas. De hecho, es posible que pueda ejecutar los números en su cabeza. ¡Honesto!

Calculemos una relación LTV típica:

Valor de la propiedad: $ 500,000 Monto del préstamo: $ 350,000 Relación préstamo-valor (LTV): 70%

En el ejemplo anterior, dividiríamos $ 350 000 por $ 500 000 para obtener una relación préstamo-valor del 70%.

Utilizando una calculadora doméstica básica, no la llamada “calculadora LTV”, simplemente ingrese 350,000, luego presione el símbolo de dividir, luego ingrese 500,000. Debería ver “0,7”, que se traduce en un 70% de LTV. ¡Eso es todo, listo!

Esto significa que nuestro prestatario hipotético tiene un préstamo por el 70 por ciento del precio de compra o el valor de tasación, y el 30 por ciento restante corresponde a la parte del valor neto de la vivienda o la propiedad real de la propiedad.

Los ratios LTV son extremadamente importantes cuando se trata de precios de tasas hipotecarias porque representan la cantidad de piel que tiene en el juego, que es un factor de riesgo clave utilizado por los prestamistas.

Una relación LTV más baja significa más propiedad, mejor tasa hipotecaria

  • Cuanto menor sea su relación préstamo-valor
  • Cuanto más valor acumulado de la vivienda o pago inicial tenga
  • Que es otra forma de decir propiedad
  • Un LTV bajo equivale a una tasa hipotecaria más baja porque lo consideran menos riesgoso

Esencialmente, cuanto más baja sea la relación préstamo-valor, mejor, ya que significa que tiene más propiedad (valor acumulado de la vivienda) en la propiedad.

Alguien con más propiedad es menos probable que se atrase en los pagos o ejecute una hipoteca, ya que tiene una mayor participación en el capital, también conocido como interés financiero para seguir pagando la hipoteca cada mes.

También tienen más opciones si tienen dificultades con los pagos, ya que podrían vender la propiedad sin sufrir pérdidas.

No solo eso, sino que los bancos y los prestamistas hipotecarios también establecen niveles de ajuste de precios basados ​​únicamente en la relación LTV.

Aquellos con ratios LTV más bajos disfrutarán de las tasas de interés más bajas disponibles, mientras que aquellos con LTV altos estarán sujetos a tasas hipotecarias más altas y / o costos de cierre.

Por ejemplo, si el prestamista lo “golpea” por tener un puntaje de crédito menos que estelar, ese ajuste aumentará a medida que aumente la relación préstamo-valor (relación LTV más alta = mayor riesgo).

Entonces, si su tasa hipotecaria aumenta un cuarto por ciento más para una relación préstamo-valor del 80%, ese mismo golpe de precio puede aumentarse a medio punto porcentual si la relación LTV es un 90% mayor.

Esto ciertamente puede aumentar su tasa de interés rápidamente, por lo que querrá ver todos los escenarios posibles con respecto al pago inicial y el monto del préstamo para mantener su índice LTV lo más bajo posible.

Más importante aún, simplemente mantenga un puntaje crediticio excelente y tendrá muchas opciones de préstamos, independientemente del pago inicial o del valor líquido de la vivienda.

¡El 80% de LTV es un umbral muy importante!

  • Mantenga su hipoteca al 80% o menos de LTV si desea ahorrar dinero
  • No tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI)
  • Y debería resultar en una tasa de interés hipotecaria más baja con menos ajustes de precios
  • También disfrutará de una mayor elección de prestamistas, ya que la mayoría de los bancos prestarán hasta un 80% de LTV.

La mayoría de los prestatarios (que tienen los medios) optan por pagar un 20% al comprar una casa, ya que les permite evitar el seguro hipotecario y los ajustes de precios mucho más altos que a menudo se asocian con LTV superiores al 80%.

Menos ajustes significan que puede asegurar una tasa de interés más baja en su hipoteca. Y si puede evitar el PMI al mismo tiempo, ¡es beneficioso para su pago mensual de vivienda!

También puede resultarle más fácil obtener la aprobación, ya que prácticamente todos los bancos y prestamistas hipotecarios aceptarán LTV del 80% o menos.

Pero no es necesario que deposite el 20% para disfrutar de los beneficios de una hipoteca de bajo LTV.

Mirando el ejemplo anterior nuevamente, si aumentara el monto de la primera hipoteca a $ 400,000 y agregara una segunda hipoteca de $ 50,000, la relación préstamo-valor combinada, o CLTV como se conoce, sería del 90%.

Hagamos los cálculos aquí; de nuevo, ¡no se requiere calculadora de hipotecas!

Matemáticas simples: $ 400,000 + $ 50,000 = $ 450,000 / $ 500,000 = 90% CLTV

Tendría una primera hipoteca al 80% de LTV y una segunda hipoteca por un 10% de LTV adicional, lo que hace que el CLTV sea del 90%.

A veces, los prestatarios eligen dividir los préstamos hipotecarios en una primera y una segunda hipoteca, conocidas como hipotecas combinadas, para mantener la relación préstamo-valor por debajo de los niveles clave, reduciendo así la tasa de interés y / o evitando el seguro hipotecario privado.

Tenga en cuenta que los bancos y los prestamistas hipotecarios tienen límites de LTV y CLTV, lo que significa que no permitirán que los propietarios pidan prestado más del 80, 90 o 100 por ciento del valor de la propiedad.

Estos límites se han reducido desde que comenzó la crisis hipotecaria, pero están aumentando de nuevo …

LTV máximo por tipo de préstamo hipotecario

  • Los préstamos de la FHA llegan hasta el 96.5% LTV
  • Los préstamos conformes (Fannie / Freddie) llegan hasta el 97% de LTV
  • Los préstamos del USDA y VA alcanzan un LTV completo del 100% (cero inicial)
  • Jumbos, reembolsos con retiro de efectivo y propiedades de inversión están mucho más restringidos
  • Y no hay un LTV máximo en muchos casos para simplificar las refinanciaciones.

Existen ciertos límites de LTV basados ​​en el tipo de préstamo, y los préstamos convencionales (no gubernamentales) suelen ser más restrictivos que los préstamos gubernamentales.

Y los programas de refinanciamiento de hipotecas a menudo son menos flexibles que los de compra de vivienda.

Por el momento, puede obtener un préstamo FHA de hasta 96.5% LTV, que es solo un 3.5% de pago inicial.

Puede obtener un préstamo convencional de hasta 97% LTV, que con solo un 3% de anticipo es más alto de lo que solía ser.

En la historia reciente, el máximo fue del 95% LTV, pero ahora Fannie Mae y Freddie Mac compiten directamente con la FHA.

Puede obtener un préstamo VA o un préstamo del USDA al 100% de LTV (que no representa ningún pago inicial).

Estos son los programas de préstamos más flexibles en cuanto a LTV, pero también están disponibles solo para veteranos o para quienes viven en áreas rurales, respectivamente. Por lo tanto, no todos calificarán para este tipo de préstamos hipotecarios.

También existen programas de compra de viviendas patentados de varios prestamistas hipotecarios privados que permiten un financiamiento LTV del 100% si se toma el tiempo para comparar precios.

Si se trata de un préstamo gigante, un refinanciamiento con retiro de efectivo o una propiedad de inversión, la relación préstamo-valor será mucho más limitada, potencialmente limitada a solo 70-80% LTV, dependiendo de todos los atributos.

Y finalmente, esos prestatarios sumergidos o al revés de los que oye hablar; Deben más en su hipoteca de lo que vale actualmente la propiedad. Esto puede suceder debido a una amortización negativa y / o una depreciación del precio de la vivienda.

Un ejemplo rápido de relación préstamo-valor subacuático:

Valor de la propiedad: $ 400,000 Monto del préstamo: $ 500,000 Relación préstamo-valor (LTV): 125%

Como puede ver, el prestatario subacuático tiene una relación LTV superior al 100% (esto equivale a una equidad negativa), que es un problema importante desde el punto de vista del riesgo.

Para el registro, obtienes 1.25 al dividir 500 entre 400.

El problema con los propietarios de viviendas en estas situaciones es que tienen pocos incentivos para quedarse, incluso con un pago de hipoteca modificado, ya que están tan en números rojos que hay pocas esperanzas de recuperar las pérdidas de valor de la vivienda.

Sin embargo, el popular Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles (HARP) permitió a millones de propietarios de viviendas submarinas refinanciar a tarifas más bajas sin límite de LTV. Y muchas de estas personas probablemente ahora están de vuelta en números negros.

Por lo tanto, existen opciones para refinanciar y obtener una tasa de interés más baja, siempre que su préstamo sea propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, sin importar el saldo de la hipoteca en relación con el valor de la propiedad.

Lo mismo ocurre con los préstamos FHA y las hipotecas VA gracias al refinanciamiento simplificado de la FHA y la opción VA IRRRL.

A pesar de estar muy por detrás de los nuevos propietarios que ingresan al mercado en términos de construcción de valor líquido de la vivienda, muchos de estos prestatarios que anteriormente estaban bajo el agua ahora tienen mucho valor gracias al aumento de los precios de las casas y varios años de pagar sus hipotecas.

Es por eso que debe considerar el juego a largo plazo en bienes raíces y nunca darse por vencido, incluso cuando los tiempos se ponen difíciles. Esto también ilustra por qué la compra de una vivienda no debería ser una decisión rápida o apresurada.

¡Un préstamo a valor más bajo puede ahorrarle dinero!

  • Un LTV más bajo generalmente resulta en una mejor tasa de interés
  • Lo que significa pagos hipotecarios mensuales más baratos
  • Pone más de sus dólares ganados con esfuerzo en el saldo principal
  • ¡Potencialmente ahorrándole miles de dólares durante la vigencia del préstamo!

Como se señaló, un LTV más bajo probablemente resultará en grandes ahorros gracias a una tasa de interés más baja.

Además, es posible que pueda evitar los costosos seguros hipotecarios privados, disfrutar de una mayor elegibilidad para el programa de préstamos y tener más facilidad para obtener la aprobación de una hipoteca.

Si su LTV es más alto de lo que le gustaría, existen algunas opciones creativas para reducirlo.

Los prestatarios pueden reducir su LTV de diversas formas

  • Ingrese con un pago inicial mayor si es un préstamo para la compra de una vivienda
  • Solicite fondos de regalo para aumentar su pago inicial
  • O divida su hipoteca en dos préstamos separados (préstamo combinado)
  • Haga pagos adicionales o un pago de suma global para un refinanciamiento para reducir el LTV antes de presentar la solicitud
  • O simplemente espere la amortización y la apreciación del precio de la vivienda para reducir su LTV con el tiempo

Si estamos hablando de la compra de una casa, simplemente traiga más dinero para el pago inicial y el LTV será menor. Es más fácil decirlo que hacerlo, claro, pero posible para algunos.

¿Quizás alguien le regalará el dinero o actuará como co-prestatario?

Alternativamente, puede considerar dividir su financiamiento en dos préstamos, con una primera y una segunda hipoteca.

Si se trata de un refinanciamiento de la hipoteca, simplemente pague un poco más el saldo de la hipoteca antes de presentar la solicitud, ya sea según lo programado o realizando pagos hipotecarios adicionales.

Esto puede ser especialmente útil si está muy cerca de un cierto umbral de LTV o justo por encima del límite de préstamo conforme.

Hablando de eso, preste mucha atención a su LTV: si está justo por encima del 80% o en algún otro nivel significativo, piense en ajustar el monto de su préstamo hacia abajo (¡su oficial de préstamos debería asesorarlo aquí!).

Finalmente, hay otra forma en que los propietarios de viviendas existentes pueden reducir su LTV y no requiere ningún esfuerzo.

No tiene que hacer nada más que sentarse y ver cómo aumenta el valor de su casa con el tiempo, lo que reduce su LTV en el proceso. Por supuesto, ¡lo contrario también puede suceder si el valor de la vivienda cae!

Pero como se señaló, los bienes raíces deben tratarse con un horizonte a largo plazo, así que asegúrese de tener la capacidad de superar los altibajos y hacer movimientos cuando sea más favorable para usted.