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Relación préstamo-valor: qué es y cómo calcularlo

Relación préstamo-valor: qué es y cómo calcularlo
13 enero, 2021
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Category: Buen Crédito

Cómo calcular la relación préstamo-valor

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Miguel Co / The Balance

Una relación préstamo-valor (LTV) compara la cantidad de un préstamo que espera pedir prestado con el valor de tasación de la propiedad que desea comprar. Los prestamistas usan LTV para determinar qué tan riesgoso es un préstamo y si lo aprobarán o rechazarán. También puede determinar si se requerirá un seguro hipotecario.

Una relación LTV más alta sugiere un mayor riesgo porque hay una mayor probabilidad de incumplimiento.

¿Qué es la relación préstamo-valor?

La relación préstamo-valor le indica la cantidad de propiedad que realmente posee en comparación con la cantidad que debe del préstamo que obtuvo para comprarla. La relación se utiliza para varios tipos de préstamos, incluidos los préstamos hipotecarios y automotores, y tanto para compras como para refinanciamientos.  

Los LTV son parte de un panorama más amplio que incluye:

  • Tu puntaje de crédito
  • Tus ingresos disponibles para realizar pagos mensuales
  • El estado y la calidad del activo que está comprando.

Es más fácil obtener préstamos LTV más altos con un buen crédito. Además de su crédito, una de las cosas más importantes que miran los prestamistas es su relación deuda-ingresos, los pagos de sus deudas divididos por sus ingresos. Esta es una forma rápida para que ellos averigüen qué tan asequible será para usted un nuevo préstamo. ¿Puede asumir cómodamente esos pagos mensuales adicionales o se está volviendo loco?

¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?

Divida el monto del préstamo por el valor de tasación del activo que garantiza el préstamo para llegar a la relación LTV.  

Como ejemplo, suponga que desea comprar una casa con un valor justo de mercado de $ 100,000. Tiene $ 20,000 disponibles para un pago inicial, por lo que deberá pedir prestados $ 80,000.

Su ratio LTV sería del 80% porque el monto en dólares del préstamo es el 80% del valor de la casa, y $ 80 000 divididos por $ 100 000 equivalen a 0,80 u 80%.

Puede encontrar calculadoras de relación LTV en línea para ayudarlo a resolver casos más complicados, como aquellos que incluyen más de una hipoteca o gravamen.

Cómo funcionan las relaciones préstamo-valor

Cuanto más dinero le dé un prestamista, mayor será su relación LTV y más riesgo estarán tomando. Si se le considera de mayor riesgo para el prestamista, esto generalmente significa que:

  1. Es más difícil obtener la aprobación para préstamos.
  2. Es posible que deba pagar una tasa de interés más alta.
  3. Es posible que deba pagar costos adicionales, como un seguro hipotecario.  

Probablemente esté tratando con un préstamo que está garantizado por algún tipo de garantía si está calculando el LTV. Por ejemplo, el préstamo está garantizado por un gravamen sobre la casa cuando pide prestado dinero para comprar una casa. El prestamista puede tomar posesión de la casa y venderla mediante ejecución hipotecaria si usted no realiza los pagos. Lo mismo ocurre con los préstamos para automóviles: su automóvil puede ser embargado si deja de hacer los pagos.  

Los prestamistas realmente no quieren tomar su propiedad. Solo quieren tener la seguridad de que recuperarán su dinero de una forma u otra si no cumple. Pueden vender la propiedad a menos del dólar superior para recuperar sus fondos si prestan solo hasta el 80% del valor de la propiedad.

Prestar el 100% o más pone a los prestamistas en riesgo si su propiedad pierde valor después de comprarla.

También es más probable que valore su propiedad y siga haciendo pagos cuando haya invertido más de su propio dinero en la compra.

El préstamo es mayor que el valor del activo que garantiza el préstamo cuando la relación LTV es superior al 100%. Tiene equidad negativa. En realidad, tendría que pagar algo para vender el activo; no obtendría dinero del trato. Estos tipos de préstamos a menudo se denominan préstamos “subacuáticos”.  

Ratios LTV aceptables

Algo cercano al 80% suele ser el número mágico con los préstamos hipotecarios. Por lo general, tendrá que obtener un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger a su prestamista si pide prestado más del 80% del valor de una vivienda. Eso es un gasto adicional, pero a menudo puede cancelar el seguro una vez que esté por debajo del 80% de LTV.

Otro número notable es el 97%. Algunos prestamistas le permiten comprar con un 3% de anticipo (los préstamos de la FHA requieren un 3,5%), pero usted pagará un seguro hipotecario, posiblemente durante la vigencia del préstamo.  

Las tasas de LTV a menudo aumentan con los préstamos para automóviles, pero los prestamistas pueden establecer límites o máximos y cambiar sus tasas dependiendo de qué tan alta sea su tasa de LTV. En algunos casos, incluso puede pedir prestado a más del 100% de LTV porque el valor de los automóviles puede disminuir más drásticamente que otros tipos de activos.

Está utilizando el valor de su vivienda y aumentando efectivamente su ratio LTV cuando obtiene un préstamo con garantía hipotecaria. Su LTV disminuirá si su casa gana valor porque los precios de la vivienda suben, aunque es posible que necesite una tasación para demostrarlo. A veces, puede usar el terreno en el que está construyendo como valor líquido para un préstamo de construcción si está pidiendo prestado dinero para construir una nueva casa.  

Limitaciones de las relaciones LTV

Las proporciones de LTV son una implicación más que una ciencia exacta. No hay una línea tallada en granito que le diga que se otorgará un préstamo si su índice LTV alcanza un cierto porcentaje, pero sus probabilidades de aprobación del préstamo aumentan si se acerca a un porcentaje aceptable.