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Tasas de préstamos hipotecarios de bienes raíces comerciales en 2020 | Nav

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13 enero, 2021
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Tasas de préstamos para bienes raíces comerciales 20 20

Tipo de préstamo Tarifas promedio Condiciones
SBA 504 4,38-4,49% Promedio de $ 1 millón, hasta 25 años
SBA 7 (a) 5,25% -9,25% Promedio de $ 350,000 hasta 25 años
Préstamos bancarios tradicionales Desde 5,00% Desde $ 25,000

La decisión de comprar una propiedad inmobiliaria comercial, a diferencia de arrendarla, puede tener numerosas ventajas. La inversión correcta puede ser particularmente beneficiosa desde el punto de vista financiero, especialmente porque comprar una propiedad generalmente le permite generar capital y aprovechar los beneficios fiscales adicionales.

Y, dado que algunas tasas de préstamos de bienes raíces comerciales son tan bajas como 3.9%, comprar una propiedad puede generar ahorros a largo plazo.

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Elegir el préstamo inmobiliario comercial adecuado

Si está pensando en comprar o renovar una propiedad que genere ingresos, uno de los primeros pasos que deberá seguir es determinar qué opción de préstamo se adapta mejor a sus necesidades.

Para muchos, esta decisión se reduce a préstamos tradicionales para pequeñas empresas de instituciones financieras como bancos o cooperativas de crédito (también conocidos como hipotecas comerciales) frente a préstamos específicos de la SBA. Sin embargo, existen otras opciones de préstamos para bienes raíces comerciales que quizás desee considerar, incluidos préstamos puente, préstamos de dinero fuerte y préstamos para la construcción.

Hoy, echaremos un vistazo rápido a algunas de las opciones de préstamos comerciales más populares, comenzando con uno de los préstamos inmobiliarios comerciales más populares y, a menudo, más asequibles: el préstamo 504 de la SBA.

Préstamos 504 de la SBA

Los préstamos SBA 504 son potencialmente los préstamos inmobiliarios comerciales más solicitados, aunque también se consideran los más difíciles de obtener.

Diseñados para estimular el desarrollo económico, los préstamos SBA 504 son opciones de financiamiento a largo plazo (10 o 20 años) para activos fijos que pueden usarse para adquirir, modernizar o expandir un negocio, incluso para refinanciar los costos asociados con dicha expansión. Estos préstamos también se conocen con frecuencia como préstamos CDC, un guiño a las empresas de desarrollo certificadas (CDC) que los ponen a disposición.

Los préstamos SBA 504 pueden financiar los costos del proyecto de $ 5 a $ 5.5 millones y pueden cubrir hasta el 90% de los costos totales. A diferencia de los préstamos tradicionales, que están respaldados únicamente por el prestamista, los préstamos 504 son respaldados tanto por la SBA (40%) como por el prestamista participante (50%). El prestatario debe cubrir el 10% restante.

Las tasas de préstamos de bienes raíces comerciales 504 se basan en las tasas del Tesoro a 5 y 10 años, más las tarifas, y generalmente tienen las tasas de interés más bajas entre las opciones de préstamos de bienes raíces. Por ejemplo, en el momento de publicar 504, las tasas de los préstamos eran tan bajas como el 3,91%.

Además, los pagos iniciales también son más bajos, ya que los prestatarios deben aportar solo el 10% del total del préstamo, en comparación con el 25% – 30% que a menudo se requiere de otros préstamos.

A pesar de los beneficios obvios, los préstamos 504 tienen algunos inconvenientes. Por ejemplo, los fondos de préstamos 504 tienen un uso limitado y, por lo tanto, no son ideales para quienes buscan financiamiento flexible. Si está considerando este préstamo, tenga en cuenta que los fondos solo deben usarse para los siguientes costos aprobados del proyecto:

  • Comprar bienes inmuebles comerciales existentes, como edificios de oficinas
  • Comprar o mejorar terrenos
  • Construir una nueva propiedad comercial
  • Renovar, convertir o modernizar una propiedad existente
  • Compra maquinaria o equipo a largo plazo.
  • Refinanciar la deuda asociada con el crecimiento y el desarrollo en relación con los elementos de la lista anterior.

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SBA 7 (a)

Los préstamos SBA 7 (a) son otra opción de préstamo popular para los propietarios de pequeñas empresas que desean financiar la construcción, renovaciones, modernizaciones o compras de equipos a largo plazo.

Sin embargo, los fondos de la SBA 7 (a) también se pueden usar para administrar los costos asociados con la compra de equipo, inventario y accesorios, así como para las necesidades de capital de trabajo, refinanciamiento de deudas y costos iniciales. Como tal, este préstamo se considera más flexible que el préstamo 504 de la SBA.

Las tasas suelen ser más bajas que las asociadas con los préstamos bancarios tradicionales, pero ligeramente más altas que las relacionadas con los préstamos 504. Sin embargo, la SBA impone límites a las tasas de interés según el tamaño del préstamo y el plazo elegido. Por ejemplo, a partir del 15 de junio de 2019, las tasas de la SBA 7 (a) no pueden exceder el 7.75% – 10.25%.

Los plazos de los préstamos de la SBA pueden oscilar entre 5 y 10 años, aunque los préstamos a plazo que se utilizan para la compra de bienes raíces pueden tener plazos de 25 años. Además, a diferencia de los préstamos SBA 504, los préstamos SBA 7 (a) solo están garantizados hasta el 85% del valor del préstamo, aunque los préstamos superiores a $ 150,000 se limitarán a una garantía del 75%.

Los préstamos de la SBA 7 (a), aunque siguen regidos por requisitos estrictos, a menudo son más accesibles para los propietarios de pequeñas empresas, en particular para aquellos con un crédito sólido.

Préstamo bancario convencional

La SBA no es la única organización que respalda o proporciona préstamos inmobiliarios comerciales. En cambio, muchos prestamistas comerciales, incluidos JP Chase y Bank of America, ofrecen préstamos comerciales a prestatarios calificados.

Los requisitos de préstamo, las restricciones y las tasas de préstamos de bienes raíces comerciales a menudo varían según el prestamista y, por lo tanto, es mejor consultar directamente a un posible prestamista para conocer los detalles del préstamo.

Por lo general, los prestatarios pueden esperar tasas de préstamo similares a las de un préstamo de la SBA 7 (a), con tasas variables que suelen caer entre el 5% y el 7% en el momento de la publicación. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el crédito promedio o por debajo del promedio puede aumentar las tasas de interés de los préstamos comerciales, y los préstamos bancarios convencionales no están sujetos a los mismos límites establecidos por la SBA.

Tasas promedio de préstamos comerciales

Las tasas de préstamos de bienes raíces comerciales son complejas y dependen de numerosos factores. Las tasas promedio de préstamos comerciales, por lo tanto, pueden fluctuar. Dicho esto, los prestatarios de la SBA generalmente pueden esperar tasas de entre 3,91% y 4,25% para préstamos 504 y de 7,75% a 10,25% para préstamos 7 (a).

Y, como se mencionó anteriormente, los préstamos bancarios convencionales generalmente tienen tasas entre el 5% y el 7%, aunque estas tasas no están limitadas y, por lo tanto, algunos prestatarios recibirán tasas de préstamos inmobiliarios comerciales que superan el 7%.

¿Cómo se determinan los préstamos inmobiliarios comerciales?

Para comprender las variaciones de tasas, es importante comprender qué factores intervienen en las decisiones sobre préstamos. Aunque cada prestamista es diferente, lo siguiente generalmente juega un papel en la tasa de préstamo que recibirá:

  • Tipo de préstamo : como se indicó anteriormente, cada tipo de préstamo viene con una “tasa de préstamo comercial promedio” diferente. Algunos, como los préstamos 7 (a) de la SBA, tienen límites, mientras que otros no.
  • Historial crediticio del prestatario : la mayoría de los prestamistas dependen en gran medida del perfil crediticio del prestatario y del puntaje crediticio de la empresa.
  • Tamaño y plazo del préstamo : en términos generales, cuanto más tiempo solicite un préstamo, mayor será la tasa de interés. De manera similar, muchos prestamistas, incluida la SBA, también basan las tasas en el tamaño del préstamo.

Además de esos factores, los prestamistas de bienes raíces comerciales también dependen en gran medida de dos métricas importantes: la relación préstamo-valor y la relación de cobertura del servicio de la deuda.

Préstamo a valor

Además de esos factores, muchos prestamistas también dependen en gran medida de la relación préstamo-valor (LTV). El LTV se utiliza para determinar el riesgo y, en última instancia, si se aprobará o no un préstamo. Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo. Por lo tanto, los LTV más bajos generalmente conducen a tasas de interés más bajas.

Para determinar el LTV, los prestamistas dividen el monto del préstamo solicitado por el precio de compra de la propiedad o el valor de tasación, el que sea menor.

Por ejemplo, si solicitó un préstamo por $ 350,000 para una propiedad de $ 500,000, el LTV sería del 70%.

Los prestamistas usan LTV cuando suscriben hipotecas residenciales y comerciales, pero hay una diferencia notable. Las hipotecas residenciales se pueden aprobar con hasta un 100% de LTV. Los préstamos comerciales, por otro lado, son más bajos, y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa

Los LTV oscilan entre el 75% y el 80% en 2020, particularmente para propiedades industriales, propiedades multifamiliares y oficinas suburbanas.

Ratio de cobertura de servicio de la deuda

El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) está diseñado para ayudar a los prestamistas a determinar el riesgo, particularmente si el prestatario puede o no realizar con éxito los pagos mensuales.

Para determinar esta proporción, el prestamista considerará el ingreso operativo neto anual (NOI) del prestatario al pago anual del préstamo, incluidos los intereses y el capital, también conocido como servicio de la deuda hipotecaria.

Para determinar su NOI, puede restar los gastos operativos anuales de los ingresos anuales de la empresa. Para calcular el DSCR, el prestamista dividirá el NOI por el servicio anual de la deuda. Por ejemplo, si su NOI es de $ 210,000 y los pagos anuales de su préstamo son de $ 130,000, tendría un DSCR de 1.6.

En general, su DSCR no debe caer por debajo de 1, ya que esto indica un flujo de caja negativo y, por lo tanto, una incapacidad para pagar la deuda.

Tarifas y otros costos

Si bien las tasas de interés a menudo juegan un factor primordial para determinar la asequibilidad de cualquier producto de préstamo, las tarifas y los costos adicionales también pueden tener un impacto significativo en sus costos totales.

Antes de solicitar un préstamo de bienes raíces comerciales, asegúrese de tomar nota de las tarifas adicionales, siendo las más comunes las siguientes:

  • Tasas de tasación
  • Tarifas de originación
  • Tarifas de encuesta
  • Honorarios legales
  • Tarifa de solicitud de préstamo

También es importante determinar si existe una multa por pago anticipado, algo que limitará su capacidad para cancelar su préstamo con anticipación. Si su préstamo conlleva una multa por pago anticipado, comprender el tipo y la duración puede ayudarlo a tomar decisiones informadas sobre sus esfuerzos de pago.

Los préstamos 504 de la SBA tienen una multa que disminuirá gradualmente con el tiempo, mientras que otros préstamos pueden conllevar una sola multa por pago anticipado que limita su capacidad para liquidar el préstamo dentro de una cantidad determinada de años.

Determinación de la asequibilidad: uso de una calculadora de tasas de hipotecas comerciales

Antes de comprometerse con un préstamo, es útil analizar una variedad de escenarios basados ​​en los montos del préstamo, los términos de pago, las tasas de interés y las tarifas en relación con cada producto de préstamo potencial.

Al hacerlo, puede comparar todas las opciones de préstamos para determinar cuál es más asequible sobre una base mensual y durante la vigencia del préstamo.

Para ayudar a los dueños de negocios a tomar la mejor decisión, muchos prestamistas y recursos en línea han diseñado calculadoras comerciales de tasas de hipotecas. Para usar estas calculadoras, normalmente necesitará conocer el monto aproximado del préstamo, la tasa de interés y los términos de pago.

Sin embargo, algunas calculadoras también le permitirán agregar otros factores, como pagos globales. le sugerimos que consulte esta calculadora de préstamos comerciales o, si está considerando una propiedad de inversión, esta calculadora de mentor financiero.

¿Cuál es la tasa de interés actual para hipotecas comerciales?

Las tasas de hipotecas comerciales varían según una variedad de factores, incluidos los enumerados anteriormente; sin embargo, los prestatarios generalmente pueden esperar tasas hipotecarias entre el 5% y el 7%, aunque ciertamente pueden superar.

Esto es particularmente cierto para los prestatarios que eligen opciones de préstamos alternativas, como préstamos de dinero fuerte, que pueden alcanzar o superar el 18%.

¿Cómo califica para un préstamo de bienes raíces comerciales?

Al igual que cualquier otro tipo de producto crediticio, los préstamos inmobiliarios comerciales solo están disponibles para prestatarios que cumplen con los requisitos de prestamista.

Al igual que las tasas, los términos y las tarifas, estos pueden variar de un prestamista a otro; sin embargo, si está considerando un préstamo de bienes raíces comerciales, el prestamista probablemente basará su decisión en lo siguiente:

  • Finanzas comerciales : como lo indica el DSCR, su capacidad para pagar la deuda es un factor principal al determinar la elegibilidad para un préstamo. Por lo tanto, es probable que un prestamista analice sus ingresos, sus deudas pendientes y su puntaje crediticio comercial antes de tomar una decisión. Para determinar la salud financiera de su negocio, el prestamista puede solicitar hasta cinco años de registros de impuestos, acceso a sus documentos financieros, un plan de negocios, prueba de la estructura comercial (por ejemplo, LLC, S-Corp, C-Corp), y flujo de caja proyectado.
  • Finanzas personales : aunque esté obteniendo un préstamo diseñado explícitamente para establecer o hacer crecer su negocio, es probable que su puntaje de crédito personal entre en juego. Un puntaje crediticio alto o un perfil crediticio libre de quiebras, gravámenes, etc. serán favorables. Si tiene un puntaje de crédito personal bajo, es posible que desee tomar las medidas necesarias para mejorarlo antes de solicitar un préstamo de bienes raíces comerciales. Hacerlo puede ayudarlo a mejorar las probabilidades de aprobación y asegurar tarifas más bajas.
  • Valor de la propiedad: dado que utilizará la propiedad como garantía, el prestamista también la evaluará para determinar la elegibilidad y las tasas. Una forma de hacerlo es mirando el LTV, que les ayudará a determinar cómo se relaciona el monto del préstamo solicitado con el valor percibido de la propiedad.

Aunque estos factores generalmente se revisan, es importante trabajar directamente con su prestamista potencial para determinar qué requisitos adicionales, si los hay, puede necesitar cumplir. Esto es particularmente cierto para los préstamos de la SBA, ya que muchos de ellos requieren que los solicitantes cumplan con un conjunto estricto de calificaciones, que incluyen años en el negocio, tamaño de la empresa e ingresos anuales.

Puede ser una píldora difícil de tragar, pero con información menos que estelar, es posible que se vea acorralado a un ritmo más alto de lo que desea. Siempre existe la posibilidad de refinanciar en el futuro, pero esté atento a su información crediticia para ubicarse en el mejor lugar.

Preguntas más frecuentes

¿Cuál es el pago inicial promedio de una propiedad comercial?

La mayoría de los préstamos para propiedades comerciales requerirán un pago inicial, pero variará el monto de dicho pago inicial. En general, los préstamos comerciales convencionales y los préstamos 7 (a) de la SBA requerirán que los prestatarios realicen un pago inicial del 15% al ​​25%. En este caso, un préstamo de bienes raíces comerciales de $ 200,000 requerirá un pago inicial de entre $ 30,000 y $ 50,000.

Sin embargo, en algunas opciones de préstamos, específicamente los préstamos 504 de la SBA, los prestatarios pueden aprovechar un requisito de pago inicial del 10%. En este caso, ese mismo préstamo de $ 200,000 solo requeriría un pago inicial de $ 20,000.

¿Cuánto tiempo puede financiar bienes raíces comerciales?

La cantidad de tiempo que tiene para financiar la compra de un inmueble comercial depende del préstamo que elija. Sin embargo, muchos de los préstamos inmobiliarios comerciales más populares permiten de 10 a 20 años de financiamiento, y algunos incluso extienden los plazos de hasta 25 años.

En otros casos, particularmente cuando se trata de préstamos puente o préstamos de dinero fuerte, los términos de financiamiento o el período de amortización pueden limitarse a unos pocos meses o de 3 a 5 años.

¿Cómo se financia la compra de un inmueble comercial?

Hay muchas formas de financiar una compra de bienes raíces comerciales, y la mejor para su negocio depende de todo, desde las finanzas y la solvencia de su negocio, el tipo de propiedad, los fondos disponibles para un depósito y cómo se utilizará el préstamo.

¿Cuáles son las tasas de préstamos inmobiliarios comerciales 2020?

Las tasas de préstamos de bienes raíces comerciales para 2020 dependen del tipo de préstamo que planea solicitar. Si está solicitando una SBA 504, sus tarifas normalmente caerán entre el 3.91% y el 4.25%. Si está solicitando un préstamo SBA 7 (a), generalmente puede esperar tasas entre 7.75% y 10.25%. Los préstamos convencionales suelen oscilar entre el 5% y el 7%.

Tenga en cuenta que las tasas de los préstamos se basan en las tasas del mercado y, por lo tanto, pueden cambiar con frecuencia, aunque los bienes raíces comerciales generalmente no fluctúan de manera dramática. Además, la tasa de préstamo que reciba también dependerá de las finanzas de su empresa, su solvencia personal y la propiedad para la que se utilizarán.

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Este artículo fue escrito originalmente el 19 de junio de 2019 y actualizado el 26 de diciembre de 2019.

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SOBRE EL AUTOR

Jennifer es alumna de la Universidad de Denver. Mientras estaba en el programa de posgrado allí, disfrutó pasar tiempo identificando formas en las que las organizaciones sin fines de lucro y las pequeñas empresas podrían convertirse en organizaciones sólidas y rentables que, al mismo tiempo, promueven un fuerte crecimiento de la comunidad. También le gusta encontrar formas únicas para que los autónomos y las empresas emergentes alcancen y amplíen sus objetivos.