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Uso de su IRA para comprar bienes raíces

Uso de su IRA para comprar bienes raíces
13 enero, 2021
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Category: Tasas De Interés

La propiedad es una propuesta gratificante pero arriesgada para las cuentas de jubilación

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Cuando se trata de IRA, los activos financieros (acciones, bonos y fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF)) son los sospechosos de inversión habituales. Aún así, es posible mantener bienes raíces en su IRA bajo ciertas condiciones. Puede comprar viviendas unifamiliares o multiplex; Edificio de apartamentos; propiedades comerciales como tiendas minoristas, hoteles o complejos de oficinas; tierra cruda y lotes; e incluso muelles de botes.

Sin embargo, no es tan fácil como comprar unos cientos de acciones. Si desea sumergirse en la compra de propiedades a través de su IRA autodirigido, debe conocer las reglas, y hay muchas.

Conclusiones clave

  • Puede tener bienes raíces en su IRA, pero necesitará una IRA autodirigida para hacerlo.
  • Cualquier propiedad inmobiliaria que compre debe ser estrictamente para fines de inversión; usted y sus familiares no pueden usarlo.
  • La compra de bienes raíces dentro de una IRA generalmente requiere pagar en efectivo, y todos los gastos de propiedad deben ser pagados por la IRA.
  • Mantener bienes raíces en su IRA puede ser complicado, con problemas fiscales y burocracia. Pero, por otro lado, la propiedad puede proporcionarle una buena (o excelente) tasa de rendimiento y diversificar su cartera.

La IRA adecuada para comprar propiedades de inversión

En primer lugar, su IRA debe ser autodirigida. El término “autodirigido” significa que las inversiones alternativas son aceptadas u ofrecidas por el custodio de la IRA, la institución financiera o la empresa responsable del mantenimiento de registros y los requisitos de informes del IRS. Una IRA autodirigida es independiente de cualquier corretaje, banco o compañía de inversión que tomaría decisiones por usted (de todos modos, la mayoría de las cuentas de corretaje no permiten tenencias de bienes raíces).

Para comprar y poseer una propiedad a través de su IRA, aún necesitará un custodio, una entidad especializada en cuentas autodirigidas que administrará la transacción, el papeleo asociado y los informes financieros. Todo pasa por el custodio para evitar que viole las estrictas reglas con respecto a este tipo de transacciones inmobiliarias.

Como era de esperar, el custodio cobrará una tarifa por el servicio. Sin embargo, no le aconsejará sobre cómo estructurar mejor sus participaciones. El trabajo de este conserje es manejar el trabajo administrativo.

Antes de ver el resto de las reglas, comprenda este hecho básico: usted y su IRA son dos entidades separadas. Su IRA es dueña de la propiedad, usted no. De hecho, el título de la propiedad dirá “Custodio de la Compañía Fiduciaria XYZ [en beneficio de] (FBO) [Su nombre] IRA”.

Si compra bienes raíces con su IRA de manera incorrecta, puede descalificar la IRA. Si eso sucede, todos los fondos que contiene se vuelven gravables de inmediato.

Qué es y qué no es tuyo

Su propiedad inmobiliaria debe ser puramente una inversión. No puede usarlo como casa de vacaciones, un lugar para que vivan sus hijos, una segunda casa o una oficina para su negocio. Estas reglas se aplican a usted y a las personas que el IRS considere “descalificadas”. Entonces, ¿a quién se considera una persona descalificada?

  • Tu esposa
  • Tus padres, abuelos y bisabuelos
  • Sus hijos y sus cónyuges, nietos y bisnietos
  • Proveedores de servicios de su IRA
  • Cualquier entidad que posea más del 50% de la propiedad.

Tampoco puede comprar la propiedad de una de estas personas descalificadas (esto se llama una transacción de auto-negociación) ni la IRA puede comprar una propiedad que ya posee. Puede obtener más información sobre las transacciones prohibidas en la sección 4.72.11.2.1 del Manual de impuestos internos.  

Realizar la compra

El saldo de su IRA tendrá que ser bastante alto porque obtener una hipoteca para comprar una propiedad dentro de una IRA no es fácil. Es probable que tenga que pagar en efectivo, lo que no solo le quita un gran mordisco a la cuenta, sino que también afecta su tasa de rendimiento en el futuro.

Los inversores inmobiliarios a menudo depositan una pequeña cantidad y aprovechan las tasas de interés aún relativamente bajas para apalancar la compra, pensando que pueden ganar más dinero con la propiedad de lo que pagarían en intereses. Si no puede financiar la compra de su propiedad inmobiliaria, pierde ese potencial de un retorno de la inversión (ROI) significativo.

Algunos bancos considerarán préstamos para este tipo de transacción, pero presenta otro problema: cualquier ingreso proveniente de la propiedad puede entonces considerarse ingreso tributable comercial no relacionado (UBTI). Puede obtener más información sobre UBTI en la Sección 511 del Código de Rentas Internas del IRS (IRC).  

Poseer la propiedad

Como su IRA no paga impuestos, no puede aprovechar las deducciones que conlleva la propiedad de bienes raíces. Como ha pagado en efectivo, no hay que deducir pagos de intereses hipotecarios. Tampoco obtiene los beneficios de las deducciones o depreciaciones de impuestos a la propiedad. Si su propiedad genera ingresos por alquiler, cada parte regresa directamente a su IRA. Como no es dueño de la propiedad, no puede embolsarse ninguno de los ingresos. (Por supuesto, obtendrá el dinero eventualmente, cuando haga retiros de la cuenta al jubilarse).

En el lado positivo, ninguno de los costos de mantenimiento u otros costos asociados de la propiedad inmobiliaria sale de su bolsillo. La IRA paga por todo. Sin embargo, esto no está exento de inconvenientes. Cada dólar que sale de su IRA es un dólar que ya no tiene un par de décadas para apreciarse en valor libre de impuestos.

Un gran riesgo: los gastos de mantenimiento que agotan el efectivo de su IRA y conducen a costosas multas si “contribuye en exceso” a la cuenta para cubrirlos.

¿Y qué sucede si la propiedad incurre en una serie de gastos importantes que hacen que el saldo de su IRA sea tan bajo que la cuenta no tiene suficiente dinero para pagarlo? Recuerde, no puede pagar nada relacionado con esta propiedad de su propio bolsillo y las contribuciones a la IRA son limitadas: solo puede depositar $ 6,000 en 2020, $ 7,000 si tiene 50 años o más.  

Si eso no cubre la reparación y tienes que depositar más, estás en peligro de sufrir multas asociadas con contribuir demasiado. Este es un riesgo significativo, ya que la propiedad a menudo puede requerir un mantenimiento costoso y los ingresos que obtiene de los alquileres pueden no cubrir lo que necesita gastar en un año de alto mantenimiento.

Vender la propiedad en una IRA

Para vender su propiedad, calcule un precio de venta como lo haría con cualquier otra propiedad inmobiliaria. Una vez que ambas partes acuerden el precio y los términos, solicite que su custodio venda la propiedad en nombre de su IRA. Todo el dinero volverá a su IRA, ya sea con impuestos diferidos o libre de impuestos, según la composición de su IRA.

Una última consideración: liquidez. ¿Qué tan fácil es para usted salir de la inversión? Con acciones, es relativamente fácil. A veces puede recuperar su dinero en segundos. Por el contrario, el sector inmobiliario es una inversión notoriamente ilíquida. Puede llevar mucho tiempo desinvertir y podría perder dinero en el camino. Como aprendieron ocho millones de personas en la Gran Recesión de 2008, podría encontrarse con un activo que vale menos que la cantidad de dinero que debe.

Pros y contras de la propiedad en una IRA

Hemos mencionado tantas molestias e inconvenientes que, en este momento, es posible que se pregunte si tiene algún sentido poner una propiedad en una IRA. Históricamente, los bienes raíces han sido una buena inversión a largo plazo, ya que el valor de las propiedades aumenta con el tiempo y la apreciación a largo plazo va de la mano con el horizonte de inversión a largo plazo de una cuenta de jubilación. A corto plazo, cualquier ingreso que genere la propiedad está protegido por impuestos dentro de la IRA. Finalmente, como un activo duro, los bienes raíces ayudan a diversificar una cartera que de otro modo se invertiría en acciones y otros valores, lo que no es la peor idea del mundo.

Los bienes raíces ayudan a diversificar una cartera, a menudo en contra de los mercados financieros.

Los bienes raíces se han apreciado históricamente con el tiempo, ideal para el horizonte de inversión a largo plazo de una IRA.

Los bienes raíces pueden proporcionar un flujo de ingresos constante de los alquileres, y cualquier ingreso de alquiler que recaude crece libre de impuestos dentro de la IRA.

Puede comprar, vender, invertir y acumular propiedades.

Debe configurar una IRA autodirigida con un custodio.

No puede reclamar deducciones por impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, depreciación y otros gastos relacionados con la propiedad.

Todos los gastos, reparaciones y costos de mantenimiento deben pagarse con fondos IRA, y debe pagar a otros para que los hagan y administren la propiedad.

Usted y sus familiares no pueden vivir ni administrar un negocio desde la propiedad.

La línea de fondo

El uso de una IRA para comprar una propiedad de inversión no es para los débiles de corazón, ni para nadie que no esté familiarizado con los diferentes tipos de cuentas de jubilación individuales. La inversión inmobiliaria de cualquier tipo es bastante arriesgada o, en el mejor de los casos, requiere un alto mantenimiento; Sin embargo, para una IRA, los bienes raíces son una opción particularmente de alto riesgo. El valor de la propiedad no solo puede disminuir en lugar de aumentar, sino que un año de costos de mantenimiento significativos también podría estar sujeto a multas si sus ingresos y el límite de contribución de IRA no cubren reparaciones que no puede permitirse ignorar.

A menos que tenga el tiempo y la experiencia para administrar bienes raíces, probablemente sea mejor que tenga estrategias más convencionales para su IRA. O considere opciones inmobiliarias titulizadas, como fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) o fondos mutuos y ETF que invierten en propiedades. Éstas son una forma indirecta de propiedad de la propiedad, pero son una propuesta más simple y líquida, y también pueden mantenerse en cuentas IRA regulares.